Πώς να γίνετε μεσίτης ακινήτων: άδεια, ΓΕΜΗ και δικαιολογητικά

Δημοσιεύθηκε 24 Οκτωβρίου 2026

Για να γίνετε μεσίτης ακινήτων στην Ελλάδα δεν χρειάζεστε εξετάσεις ούτε πτυχίο. Χρειάζεστε απολυτήριο λυκείου, λευκό ποινικό μητρώο για συγκεκριμένα αδικήματα και εγγραφή στο επιμελητήριο και στο ΓΕΜΗ. Εδώ θα βρείτε τις προϋποθέσεις του ν. 4072/2012, τα δικαιολογητικά, τη σειρά των βημάτων και τι πρέπει να προσέχετε από την πρώτη εντολή.

Πρόκειται για περίληψη του νόμου όπως ίσχυε στις 24 Οκτωβρίου 2026, όχι για νομική συμβουλή. Τα δικαιολογητικά και τα τέλη διαφέρουν λίγο από επιμελητήριο σε επιμελητήριο· επιβεβαιώστε τα με το δικό σας πριν καταθέσετε. Το πλήρες κείμενο: άρθρο 198 του ν. 4072/2012.

Προϋποθέσεις για την άδεια μεσίτη

Ο νόμος δεν μιλάει για «άδεια» με την έννοια της εξέτασης. Μεσίτης ακινήτων είναι όποιος πληροί τέσσερις προϋποθέσεις και είναι εγγεγραμμένος στο ειδικό μητρώο του επιμελητηρίου και στο ΓΕΜΗ. Οι προϋποθέσεις πρέπει να ισχύουν διαρκώς, όχι μόνο την ημέρα της εγγραφής.

Τέσσερις κάρτες με τις προϋποθέσεις του άρθρου 198 και πώς αποδεικνύεται η καθεμία: ιθαγένεια ΕΕ ή άδεια διαμονής και εργασίας με ταυτότητα ή διαβατήριο, λευκό ποινικό για τα αδικήματα του νόμου με υπεύθυνη δήλωση, όχι υπό δικαστική συμπαράσταση με πιστοποιητικό, απολυτήριο λυκείου με αντίγραφο — Άρθρο 198 §1–2 του ν. 4072/2012: η προϋπόθεση και πώς την αποδεικνύετε.

Ιθαγένεια ή άδεια διαμονής: Έλληνας ή πολίτης κράτους της ΕΕ ή του ΕΟΧ. Πολίτες τρίτων χωρών χρειάζονται άδεια διαμονής και εργασίας ή άδεια διαμονής για ανεξάρτητη οικονομική δραστηριότητα.
Χωρίς καταδίκη για συγκεκριμένα αδικήματα: Κακούργημα, ή πλημμέλημα όπως κλοπή, υπεξαίρεση, απάτη, πλαστογραφία, απιστία, δόλια χρεοκοπία, τοκογλυφία ή έκδοση ακάλυπτης επιταγής.
Όχι σε δικαστική συμπαράσταση: Ούτε πλήρη ούτε μερική.
Απολυτήριο λυκείου: Ή ισότιμο τίτλο της αλλοδαπής. Δεν απαιτείται πτυχίο, σεμινάριο ή πιστοποίηση.

Τα βήματα, με τη σειρά

Πέντε βήματα: έλεγχος προϋποθέσεων, έναρξη εργασιών με ΚΑΔ 68311000, αίτηση στο επιμελητήριο με τα δικαιολογητικά, εγγραφή στο ειδικό μητρώο μεσιτών και στο ΓΕΜΗ με αριθμό ΓΕΜΗ, πρώτη γραπτή εντολή — Η σειρά των βημάτων 2 και 3 διαφέρει λίγο ανά επιμελητήριο· ο λογιστής σας θα ξέρει τι ζητάει το δικό σας.

1. Ελέγξτε τις προϋποθέσεις και μαζέψτε τα έγγραφα της επόμενης ενότητας.
2. Έναρξη εργασιών. Ως ατομική επιχείρηση κάνετε έναρξη με τον ΚΑΔ των υπηρεσιών μεσιτών ακίνητης περιουσίας (68311000, όπως τον αναφέρει για παράδειγμα το Επιμελητήριο Κυκλάδων). Με την έναρξη εντάσσεστε και στον e-ΕΦΚΑ ως μη μισθωτός. Αυτό το βήμα το κάνει συνήθως ο λογιστής.
3. Αίτηση στο επιμελητήριο της έδρας σας, ηλεκτρονικά (π.χ. μέσω του e-επιμελητηρίου στο Επαγγελματικό Επιμελητήριο Αθηνών), στην Υπηρεσία Μιας Στάσης ή μέσω της ψηφιακής πύλης eugo.gov.gr.
4. Εγγραφή στο ειδικό μητρώο μεσιτών και στο ΓΕΜΗ. Το επιμελητήριο ελέγχει τον φάκελο και σας εγγράφει. Η προθεσμία που αναφέρει η πύλη eugo είναι 10 ημέρες. Ο αριθμός ΓΕΜΗ που παίρνετε γράφεται σε κάθε σύμβαση μεσιτείας.
5. Η πρώτη εντολή. Από εδώ και πέρα, καμία υπόδειξη χωρίς γραπτή εντολή.

Δικαιολογητικά για την εγγραφή μεσίτη

Αίτηση εγγραφής στο έντυπο του επιμελητηρίου.
Ταυτότητα ή διαβατήριο· για πολίτες τρίτων χωρών και η άδεια διαμονής.
Αντίγραφο απολυτηρίου λυκείου· για τίτλο της αλλοδαπής, επίσημη μετάφραση και βεβαίωση ισοτιμίας.
Υπεύθυνη δήλωση του ν. 1599/1986 ότι δεν έχετε καταδικαστεί για τα αδικήματα του νόμου, με γνήσιο υπογραφής (ή μέσω gov.gr).
Πιστοποιητικό ότι δεν τελείτε υπό δικαστική συμπαράσταση.
Βεβαίωση έναρξης εργασιών με τον σωστό ΚΑΔ, όπου το ζητά το επιμελητήριο.

Κόστος: η έγκριση από το Δημόσιο παρέχεται χωρίς χρέωση, σύμφωνα με την πύλη eugo.gov.gr. Το επιμελητήριο έχει όμως δικά του τέλη εγγραφής και ετήσια συνδρομή, που διαφέρουν ανά περιοχή. Ζητήστε τα πριν καταθέσετε.

Μεσιτικό γραφείο ως εταιρεία

Μια εταιρεία μπορεί να παρέχει μεσιτικές υπηρεσίες αν ισχύουν και τα δύο: η μεσιτεία ακινήτων περιλαμβάνεται στον σκοπό του καταστατικού, και τουλάχιστον ένας νόμιμος εκπρόσωπος πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 198. Το ίδιο ισχύει για τον υπεύθυνο του μεσιτικού τμήματος κάθε υποκαταστήματος. Στην αίτηση προστίθενται το καταστατικό με τις τροποποιήσεις του και τα στοιχεία δημοσίευσής του.

Δόκιμος μεσίτης: η διαδικασία δεν υπάρχει πια

Πολλά άρθρα στο διαδίκτυο περιγράφουν ακόμη το «μητρώο δόκιμων μεσιτών» και την περίοδο μαθητείας. Το άρθρο 199 του ν. 4072/2012 που τα προέβλεπε καταργήθηκε με τον ν. 4093/2012, λίγους μήνες μετά την ψήφισή του. Σήμερα δεν χρειάζεστε μαθητεία σε άλλο γραφείο για να εγγραφείτε. Αν θέλετε να μάθετε τη δουλειά δίπλα σε έμπειρο μεσίτη, μπορείτε, αλλά ως συνεργάτης ή υπάλληλος του γραφείου, όχι ως «δόκιμος».

Μεσίτες από άλλη χώρα της ΕΕ

Εγκατάσταση στην Ελλάδα: ο μεσίτης που είναι αναγνωρισμένος σε άλλο κράτος της ΕΕ ή του ΕΟΧ και ανοίγει γραφείο ή υποκατάστημα εδώ προσκομίζει βεβαίωση εγγραφής από το μητρώο της χώρας του, και κρατά τον τίτλο που χρησιμοποιεί εκεί.
Περιστασιακές υπηρεσίες: αν παρέχει υπηρεσίες στην Ελλάδα μόνο περιστασιακά, δεν χρειάζεται εγγραφή στο ΓΕΜΗ, εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις της χώρας του.

Υποχρεώσεις μετά την εγγραφή

Γραπτή σύμβαση μεσιτείας: Με τα στοιχεία των μερών, τον ΓΕΜΗ σας, το ακίνητο και την αμοιβή. Χωρίς αυτήν δεν δικαιούστε αμοιβή.
Ενημέρωση για ελαττώματα: Πριν από την κύρια σύμβαση ενημερώνετε εντολέα και αντισυμβαλλόμενο για τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και τα πραγματικά ελαττώματα που γνωρίζετε.
Σύγκρουση συμφερόντων: Πριν υπογραφεί η εντολή λέτε στον πελάτη αν ενεργείτε και για την άλλη πλευρά ή αν έχετε άλλο προσωπικό ή οικονομικό συμφέρον.
Εχεμύθεια: Δεν γνωστοποιείτε σε τρίτους τα προσωπικά και οικονομικά στοιχεία των πελατών, πέρα από όσα χρειάζονται για τη σύμβαση.
Ενεργειακή κατηγορία σε κάθε αγγελία: Σε όλες τις αγγελίες πώλησης και μίσθωσης δηλώνεται η ενεργειακή κατηγορία από το ΠΕΑ (ν. 4122/2013, άρθρο 12). Οι πύλες δεν δέχονται αγγελίες χωρίς αυτήν.
Πρόληψη ξεπλύματος χρήματος: Οι μεσίτες είναι υπόχρεα πρόσωπα του ν. 4557/2018 για συναλλαγές από 10.000 € και πάνω, και στις μισθώσεις όταν το μηνιαίο μίσθωμα φτάνει το ποσό αυτό: ταυτοποίηση πελάτη, φύλαξη στοιχείων, αναφορά ύποπτων συναλλαγών.
Αν πάψει να ισχύει μια προϋπόθεση: Ενημερώνετε το επιμελητήριο μέσα σε έναν μήνα. Η εγγραφή στο ΓΕΜΗ και στο μητρώο διαγράφεται.

Μεσιτεία χωρίς εγγραφή

Όποιος κάνει μεσιτεία ή εμφανίζεται ως μεσίτης χωρίς τις προϋποθέσεις και χωρίς εγγραφή στο ΓΕΜΗ τιμωρείται με φυλάκιση από έξι μήνες έως δύο έτη ή και με πρόστιμο από 5.000 έως 30.000 € (άρθρο 202). Επιπλέον δεν δικαιούται αμοιβή, ακόμη κι αν ο πελάτης είχε υπογράψει. Η «υπόδειξη για τον φίλο ενός φίλου» με ποσοστό είναι μεσιτεία.

Τα πρώτα σας ακίνητα

Με τον αριθμό ΓΕΜΗ στο χέρι, η δουλειά ξεκινάει από την εντολή και την αγγελία. Οι υπόλοιποι οδηγοί μας είναι γραμμένοι γι' αυτό το στάδιο:

Πηγές

Νέο γραφείο; Οι αγγελίες σας, έτοιμες από την πρώτη μέρα.

Το SpitoCraft γράφει την αγγελία από τις σημειώσεις ή το φωνητικό σας μήνυμα, στα ελληνικά, στα αγγλικά και σε άλλες γλώσσες. Σας δείχνει τα στοιχεία για έλεγχο και γράφει μόνο όσα επιβεβαιώσατε. Ένα ακίνητο κοστίζει 2,99 €, χωρίς συνδρομή.

Δοκιμάστε το