Εντολή υπόδειξης ακινήτου: τι πρέπει να γράφει
Δημοσιεύθηκε
Χωρίς γραπτή εντολή, ο μεσίτης μπορεί να βρει τον αγοραστή, να κάνει την υπόδειξη, να φτάσει μέχρι τον συμβολαιογράφο, και να μην πληρωθεί. Ο νόμος 4072/2012 (άρθρο 200) λέει τι πρέπει να έχει μια σύμβαση μεσιτείας ακινήτων, πόσο διαρκεί και πότε οφείλεται η αμοιβή. Εδώ θα τα βρείτε σε απλά λόγια, με ένα παράδειγμα εντολής από αγοραστή.
Πρόκειται για περίληψη του νόμου όπως ίσχυε στις 13 Οκτωβρίου 2026, όχι για νομική συμβουλή. Για το δικό σας υπόδειγμα εντολής, και για κάθε διαφορά, ρωτήστε δικηγόρο. Το πλήρες κείμενο: άρθρο 200 του ν. 4072/2012.
Εντολή ανάθεσης και εντολή υπόδειξης
Στην πράξη, οι μεσίτες μιλούν για δύο έγγραφα. Για τον νόμο και τα δύο είναι σύμβαση μεσιτείας, με τους ίδιους κανόνες· αλλάζει μόνο ποιος δίνει την εντολή.
Από τον ιδιοκτήτη
Ο πωλητής ή ο εκμισθωτής αναθέτει στο γραφείο να βρει αγοραστή ή ενοικιαστή για συγκεκριμένο ακίνητο. Συχνά λέγεται «εντολή ανάθεσης» ή «εντολή πώλησης», και μπορεί να είναι απλή ή αποκλειστική.
Από τον αγοραστή ή ενοικιαστή
Ο ενδιαφερόμενος υπογράφει πριν από την επίσκεψη ότι του υποδείχθηκαν συγκεκριμένα ακίνητα, με ποια αμοιβή. Αυτό εννοούν οι περισσότεροι με τη φράση «εντολή υπόδειξης».
Γραπτώς, πάντα: και το email μετράει
Η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων καταρτίζεται εγγράφως. Δεν χρειάζεται συμβολαιογράφος ούτε συγκεκριμένο έντυπο: ο νόμος δέχεται ως έγγραφο και την ανταλλαγή υπογεγραμμένων επιστολών, υπογεγραμμένων φαξ ή μηνυμάτων email. Μια προφορική συμφωνία στο τηλέφωνο δεν αρκεί. Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών (απόφαση 80/2024) έκρινε ότι για τη μεσιτεία ακινήτων δεν είναι έγκυρη άτυπη σύμβαση, ούτε ρητή ούτε σιωπηρή.
Στην πράξη: αν ο ενδιαφερόμενος κλείνει ραντεβού τηλεφωνικά, στείλτε του πριν από την επίσκεψη ένα email με το ακίνητο, την αμοιβή και τους όρους, και ζητήστε να απαντήσει ότι συμφωνεί. Κρατήστε την απάντηση.
Τι πρέπει να γράφει η εντολή
Ο νόμος ορίζει τα ελάχιστα στοιχεία. Αν λείπουν, η εντολή δεν πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 200, και τα μέρη δεν υποχρεούνται να πληρώσουν αμοιβή.
- Τα μέρη
- Ονοματεπώνυμο ή επωνυμία και ΑΦΜ του εντολέα και του μεσίτη, και ο αριθμός ΓΕΜΗ του μεσίτη.
- Το αντικείμενο
- Ποιο ακίνητο ή ποια ευκαιρία αφορά η εντολή, και τι σύμβαση επιδιώκεται: πώληση, μίσθωση, αντιπαροχή.
- Η αμοιβή
- Σε ποσό ή σε ποσοστό. Είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν έχει νόμιμο κατώτατο όριο.
- Γενικοί όροι
- Αν χρησιμοποιείτε έτοιμο έντυπο για όλους τους πελάτες, οι όροι του κρίνονται και με τον νόμο για την προστασία του καταναλωτή (ν. 2251/1994). Καταχρηστικοί όροι μπορεί να είναι άκυροι.
Διάρκεια και αποκλειστική εντολή
Αν η εντολή δεν ορίζει διάρκεια, ισχύει για 12 μήνες. Η αποκλειστική εντολή έχει ανώτατο όριο οκτώ μηνών, ακόμη κι αν γράψετε περισσότερους.
- Τι σημαίνει αποκλειστική: όσο ισχύει, ο εντολέας δεν αναθέτει το ίδιο ακίνητο σε άλλον μεσίτη και δεν ψάχνει αγοραστή μόνος του. Ο μεσίτης, από την πλευρά του, υποχρεούται να δραστηριοποιηθεί.
- Εξαιρέσεις: μόνο για πρόσωπα που κατονομάζονται στη σύμβαση, π.χ. ένας συγγενής που έχει ήδη εκδηλώσει ενδιαφέρον. Αν πουλήσει σε αυτόν, ο μεσίτης δικαιούται τα έξοδά του και εύλογη αποζημίωση, με ανώτατο όριο που ο νόμος ορίζει ως ποσοστό της συμφωνημένης αμοιβής.
- Το τεκμήριο: αν η κύρια σύμβαση γίνει όσο ισχύει η αποκλειστική εντολή, τεκμαίρεται ότι έγινε με τη μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη.
- Μετά τη λήξη: αν η σύμβαση γίνει μέσα σε τρεις μήνες και ο εντολέας έχει δώσει πια εντολή σε άλλον μεσίτη, ο πρώτος πληρώνεται μόνο αν αποδείξει ότι η πώληση οφείλεται στις δικές του ενέργειες.
Πότε οφείλεται η αμοιβή
- Με την κύρια σύμβαση
- Η αμοιβή οφείλεται όταν υπογραφεί η πώληση ή η μίσθωση, αν ο μεσίτης μεσολάβησε ή υπέδειξε την ευκαιρία. Η υπόδειξη μόνη της δεν αρκεί.
- Άλλη σύμβαση από αυτή της εντολής
- Αν η εντολή ήταν για πώληση και τελικά το ακίνητο νοικιάστηκε στον ίδιο ενδιαφερόμενο, τεκμαίρεται ότι κι αυτό οφείλεται στον μεσίτη.
- Περισσότεροι μεσίτες σε συνεργασία
- Η αμοιβή οφείλεται μία φορά και πληρώνεται σε έναν από αυτούς· οι υπόλοιποι τη διεκδικούν από εκείνον.
- Περισσότεροι μεσίτες, ο ίδιος αγοραστής
- Αν το ίδιο ακίνητο υποδείχθηκε στον ίδιο αγοραστή από διαφορετικούς μεσίτες, αμοιβή δικαιούται μόνο ο πρώτος. Γι' αυτό μετράει η ημερομηνία στην εντολή.
- Αντιπαροχή
- Η πλήρης αμοιβή οφείλεται με την υπογραφή του εργολαβικού προσυμφώνου, εκτός αν συμφωνήθηκε κάτι άλλο.
Η εντολή υπόδειξης από τον αγοραστή
Είναι το έγγραφο που προστατεύει περισσότερο την αμοιβή σας, και το πιο συχνά παραμελημένο. Ο ενδιαφερόμενος που είδε ένα σπίτι μαζί σας και μετά το αγόρασε μέσω άλλου γραφείου ή απευθείας από τον ιδιοκτήτη θα πει ότι το είχε δει και αλλού. Χωρίς υπογεγραμμένη εντολή με ημερομηνία, δύσκολα αποδεικνύετε ότι ήσασταν πρώτοι.
- Πριν από την επίσκεψη, όχι στο τέλος της. Αν ο ενδιαφερόμενος αρνηθεί να υπογράψει, είναι καλύτερα να το μάθετε πριν από τη διαδρομή.
- Κάθε ακίνητο χωριστά, με κωδικό και περιγραφή που να το ταυτοποιεί. Αν προστεθεί ακίνητο την ίδια μέρα, προσθέστε γραμμή και υπογραφή.
- Η αμοιβή και η διπλή εκπροσώπηση γράφονται ρητά και εδώ, όχι μόνο στην εντολή του πωλητή.
- Ένα αντίγραφο στον ενδιαφερόμενο. Αν υπογράφει σε tablet, στείλτε του το αρχείο με email την ίδια μέρα.
Αμοιβή και από τις δύο πλευρές
Πολλά γραφεία παίρνουν αμοιβή και από τον πωλητή και από τον αγοραστή. Ο νόμος το επιτρέπει, αρκεί η εντολή να γράφει ρητά ότι ο μεσίτης μπορεί να ενεργεί και για τον αντισυμβαλλόμενο. Αν δεν το γράφει και ο μεσίτης συμβληθεί και με την άλλη πλευρά, ο εντολέας μπορεί να αρνηθεί την αμοιβή ή να ζητήσει πίσω όσα πλήρωσε. Είναι μία πρόταση στο έντυπο, και λείπει συχνά.
Λίγο πριν από το συμβόλαιο
- Ειδοποίηση μία μέρα πριν: ο εντολέας οφείλει να ενημερώσει τον μεσίτη τουλάχιστον μία ημέρα πριν υπογράψει την κύρια σύμβαση. Αν δεν το κάνει, ευθύνεται για τη ζημία του μεσίτη. Γράψτε το και στην εντολή, για να το θυμάται.
- Δήλωση στο συμβόλαιο: σε κάθε συμβολαιογραφική πώληση τα μέρη δηλώνουν αν μεσολάβησε μεσίτης, και αν ναι, τα στοιχεία του, τον ΓΕΜΗ, τον ΑΦΜ και την αμοιβή. Στείλτε τα στον συμβολαιογράφο έγκαιρα.
- Μόνο για νόμιμους μεσίτες: όποιος παρέχει μεσιτικές υπηρεσίες χωρίς τις προϋποθέσεις του νόμου (άρθρο 198) ή χωρίς έγκυρη γραπτή εντολή, δεν μπορεί να απαιτήσει αμοιβή.
Λάθη που κοστίζουν την αμοιβή
- Υπόδειξη χωρίς υπογραφή
- «Θα την υπογράψουμε στο γραφείο» σημαίνει συχνά ότι δεν θα υπογραφεί ποτέ.
- «Ακίνητα της περιοχής» αντί για συγκεκριμένα ακίνητα
- Η εντολή πρέπει να ταυτοποιεί το αντικείμενο. Μια γενική διατύπωση αφήνει περιθώριο να αμφισβητηθεί.
- Αποκλειστική για 12 μήνες
- Η αποκλειστικότητα δεν μπορεί να ξεπεράσει τους οκτώ μήνες, με παράταση τεσσάρων μόνο με δήλωση του εντολέα. Σημειώστε πότε λήγει.
- Χωρίς ρήτρα για την άλλη πλευρά
- Αν παίρνετε αμοιβή και από τις δύο πλευρές, η εντολή πρέπει να το λέει.
- Έντυπο που δεν έχει ελεγχθεί
- Ένα υπόδειγμα από το διαδίκτυο μπορεί να είναι παλιό ή να έχει όρους που κρίνονται καταχρηστικοί. Ζητήστε από δικηγόρο να ελέγξει το δικό σας μία φορά.
Με την εντολή υπογεγραμμένη, το επόμενο βήμα είναι η επίσκεψη στο ακίνητο: δείτε τι να σημειώσετε στην αυτοψία και πώς να γράψετε την αγγελία.
Πηγές
Η εντολή υπογράφηκε. Η αγγελία γράφεται μόνη της.
Το SpitoCraft γράφει την αγγελία από τις σημειώσεις ή το φωνητικό σας μήνυμα, στα ελληνικά, στα αγγλικά και σε άλλες γλώσσες. Σας δείχνει τα στοιχεία για έλεγχο και γράφει μόνο όσα επιβεβαιώσατε. Ένα ακίνητο κοστίζει 2,99 €, χωρίς συνδρομή.
Δοκιμάστε το