Μεσιτική αμοιβή: ποσοστό και ποιος την πληρώνει
Δημοσιεύθηκε
«Πόσο παίρνετε;» είναι από τις πρώτες ερωτήσεις κάθε πελάτη. Ο νόμος δεν ορίζει ποσοστό, αλλά ορίζει ποιος οφείλει την αμοιβή, πότε, και τι πρέπει να έχει γραφτεί για να τη διεκδικήσετε. Εδώ θα βρείτε τι ισχύει στην πώληση και στην ενοικίαση, πώς υπολογίζεται με τον ΦΠΑ, και πώς να την εξηγήσετε στον πελάτη χωρίς παρεξηγήσεις.
Πρόκειται για περίληψη του νόμου όπως ίσχυε στις 24 Οκτωβρίου 2026 και της πρακτικής της αγοράς, όχι για νομική ή φορολογική συμβουλή. Για τη δική σας περίπτωση ρωτήστε δικηγόρο ή λογιστή. Το πλήρες κείμενο: άρθρο 200 του ν. 4072/2012.
Τι λέει ο νόμος για τη μεσιτική αμοιβή
Η μεσιτεία ακινήτων ρυθμίζεται από τα άρθρα 197 έως 204 του ν. 4072/2012 και, για ό,τι δεν ορίζουν, από τα άρθρα 703 έως 707 του Αστικού Κώδικα. Για την αμοιβή, τρία πράγματα έχουν σημασία:
- Είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη
- Μπορεί να συμφωνηθεί σε ποσό ή σε ποσοστό, και δεν έχει νόμιμο κατώτατο ή ανώτατο όριο. Το «2%» που ακούτε παντού είναι συνήθεια της αγοράς, όχι νόμος.
- Γράφεται στη σύμβαση μεσιτείας
- Η αμοιβή είναι υποχρεωτικό στοιχείο της γραπτής σύμβασης (της εντολής), μαζί με τα μέρη, τον ΓΕΜΗ του μεσίτη και το ακίνητο. Χωρίς έγκυρη γραπτή εντολή, δεν μπορείτε να την απαιτήσετε.
- Οφείλεται μόνο αν κλείσει η συμφωνία
- Ο μεσίτης δικαιούται την αμοιβή όταν υπογραφεί η κύρια σύμβαση (πώληση, μίσθωση, αντιπαροχή) και εφόσον μεσολάβησε ή υπέδειξε την ευκαιρία.
Τι πρέπει να γράφει η εντολή, πόσο διαρκεί και πότε είναι αποκλειστική θα τα βρείτε αναλυτικά στον οδηγό για την εντολή υπόδειξης και τη σύμβαση μεσιτείας.
Ποσοστό μεσίτη στην πώληση ακινήτου
Στην πράξη, τα περισσότερα γραφεία χρεώνουν 2% επί της τιμής πώλησης, συν ΦΠΑ 24%, και από τον πωλητή και από τον αγοραστή, εφόσον έχουν εντολή και από τους δύο. Το ποσοστό υπολογίζεται στην τελική τιμή που γράφει το συμβόλαιο, όχι στη ζητούμενη τιμή της αγγελίας.
- Ακίνητα χαμηλής αξίας: για ένα οικόπεδο ή ένα μικρό διαμέρισμα των 50.000 €, το 2% είναι 1.000 €, συχνά λιγότερο από το κόστος της δουλειάς. Γι' αυτό πολλά γραφεία ορίζουν ελάχιστη αμοιβή σε ποσό. Αν το κάνετε, γράψτε το στην εντολή ως «2% και όχι λιγότερο από …».
- Ακριβά ακίνητα και αποκλειστικές εντολές: εδώ η αμοιβή συχνά συζητιέται. Ένα μικρότερο ποσοστό με αποκλειστική εντολή οκτώ μηνών μπορεί να σας αποφέρει περισσότερα από ένα 2% σε ένα ακίνητο που προσφέρουν πέντε γραφεία.
- Αντιπαροχή: η πλήρης αμοιβή οφείλεται με την υπογραφή του εργολαβικού προσυμφώνου, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά.
Μεσιτική αμοιβή στην ενοικίαση
Στις μισθώσεις η πρακτική ποικίλλει περισσότερο. Το πιο συνηθισμένο είναι ένα μηνιαίο μίσθωμα συν ΦΠΑ από κάθε πλευρά. Αρκετά γραφεία χρεώνουν μισό μίσθωμα στον ιδιοκτήτη κατοικίας, και ένα ολόκληρο στα επαγγελματικά ακίνητα. Ό,τι κι αν ισχύει στο γραφείο σας, γράψτε το με αριθμό στην εντολή και στην αγγελία ενοικίασης.
Στην πράξη: ο ενοικιαστής που μαθαίνει την αμοιβή στο τέλος της επίσκεψης νιώθει ότι του την έκρυψαν. Γράψτε τη στην αγγελία («Μεσιτική αμοιβή: ένα μίσθωμα + ΦΠΑ») και στην εντολή υπόδειξης που υπογράφει πριν από την επίσκεψη. Δείτε και τον οδηγό για την αγγελία ενοικίασης.
Ποιος πληρώνει τη μεσιτική αμοιβή
Την πληρώνει ο εντολέας: όποιος υπέγραψε γραπτή σύμβαση μεσιτείας με τον μεσίτη. Δεν υπάρχει κανόνας που να τη φορτώνει αυτόματα στον αγοραστή ή στον πωλητή.
Από τη μία πλευρά
Ο μεσίτης έχει εντολή μόνο από τον πωλητή (ή μόνο από τον αγοραστή) και πληρώνεται μόνο από εκείνον. Συνηθίζεται στα αποκλειστικά ακίνητα και στις πωλήσεις σε ξένους αγοραστές.
Και από τις δύο πλευρές
Επιτρέπεται, αρκεί η εντολή να γράφει ρητά ότι ο μεσίτης μπορεί να ενεργεί και για τον αντισυμβαλλόμενο. Αν δεν το γράφει, ο εντολέας μπορεί να αρνηθεί την αμοιβή ή να ζητήσει πίσω όσα πλήρωσε.
- Περισσότεροι μεσίτες σε συνεργασία: η αμοιβή οφείλεται μία φορά και πληρώνεται σε έναν από αυτούς· οι υπόλοιποι παίρνουν το μερίδιό τους από εκείνον. Συμφωνήστε τη μοιρασιά γραπτώς πριν από την υπόδειξη.
- Ο ίδιος αγοραστής από δύο γραφεία: αμοιβή δικαιούται μόνο όποιος υπέδειξε πρώτος το ακίνητο. Η ημερομηνία στην εντολή υπόδειξης είναι η απόδειξή σας.
- Χωρίς άδεια, χωρίς αμοιβή: όποιος παρέχει μεσιτικές υπηρεσίες χωρίς τις προϋποθέσεις του νόμου και χωρίς εγγραφή στο ΓΕΜΗ δεν μπορεί να απαιτήσει αμοιβή. Περισσότερα στον οδηγό πώς να γίνετε μεσίτης ακινήτων.
Πότε οφείλεται και πότε πληρώνεται
Η αμοιβή οφείλεται με την υπογραφή της κύριας σύμβασης. Η υπόδειξη μόνη της, μια προφορική συμφωνία τιμής ή μια προκαταβολή που δόθηκε απευθείας στον ιδιοκτήτη δεν αρκούν.
- Άλλη σύμβαση από αυτή της εντολής: αν η εντολή ήταν για πώληση και τελικά ο ίδιος ενδιαφερόμενος νοίκιασε το ακίνητο, η αμοιβή οφείλεται κι εδώ, για τη σύμβαση που έγινε.
- Ειδοποίηση μία μέρα πριν: ο εντολέας οφείλει να ενημερώσει τον μεσίτη τουλάχιστον μία ημέρα πριν υπογράψει. Αν δεν το κάνει, ευθύνεται για τη ζημία του μεσίτη.
- Μετά τη λήξη της εντολής: αν η πώληση γίνει μέσα σε τρεις μήνες από τη λήξη μιας αποκλειστικής εντολής, μπορεί να οφείλεται αμοιβή. Ο οδηγός για την εντολή υπόδειξης εξηγεί πότε.
ΦΠΑ, παραστατικό και δήλωση στο συμβόλαιο
- ΦΠΑ 24%
- Οι μεσιτικές υπηρεσίες επιβαρύνονται με τον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ. Γράφετε πάντα «2% + ΦΠΑ», ώστε ο πελάτης να ξέρει το τελικό ποσό· στα 200.000 € η διαφορά είναι 960 €.
- Παραστατικό
- Για κάθε αμοιβή εκδίδετε τιμολόγιο ή απόδειξη παροχής υπηρεσιών. Ο πελάτης θα το ζητήσει, και ο συμβολαιογράφος θα ρωτήσει το ποσό.
- Δήλωση στο συμβόλαιο
- Σε κάθε συμβολαιογραφική πώληση τα μέρη δηλώνουν αν μεσολάβησε μεσίτης και, αν ναι, το όνομά του, τον ΓΕΜΗ, τον ΑΦΜ και την αμοιβή, σε ποσό ή ποσοστό. Στείλτε τα στον συμβολαιογράφο από πριν.
- Αν χρειαστεί να τη διεκδικήσετε
- Η αγωγή για μεσιτική αμοιβή κοινοποιείται και στη ΔΟΥ του μεσίτη· αλλιώς η συζήτηση κηρύσσεται απαράδεκτη. Ένας λόγος παραπάνω να είναι όλα γραμμένα και τιμολογημένα σωστά.
Μεσιτική αμοιβή στα αγγλικά
Σε αγγελία ή email για ξένο αγοραστή, η μεσιτική αμοιβή είναι agent's fee ή commission. Γράψτε το ποσοστό και τον ΦΠΑ καθαρά, γιατί σε πολλές χώρες πληρώνει μόνο ο πωλητής και ο αγοραστής δεν το περιμένει:
Agent's fee: 2% of the purchase price plus 24% VAT, payable by the buyer on completion.
Περισσότερους όρους θα βρείτε στο γλωσσάρι όροι ακινήτων στα αγγλικά και στον οδηγό για την αγγελία για ξένους αγοραστές.
Πώς να μιλήσετε για την αμοιβή με τον πελάτη
- Πείτε το πρώτοι
- Στο πρώτο τηλεφώνημα, όχι στο τέλος. Ο πελάτης που ρωτάει το ποσοστό και παίρνει αόριστη απάντηση σκέφτεται ότι κάτι κρύβετε.
- Πείτε τι περιλαμβάνει
- Φωτογράφιση, αγγελία στα ελληνικά και στα αγγλικά, προβολή στις πύλες, έλεγχος εγγράφων, υποδείξεις, συντονισμός με συμβολαιογράφο. Η αμοιβή συζητιέται ευκολότερα όταν φαίνεται η δουλειά.
- Δώστε τελικό ποσό
- «2% + ΦΠΑ» είναι σωστό, αλλά «για τις 180.000 € είναι 4.464 € με τον ΦΠΑ» δεν αφήνει περιθώριο παρεξήγησης.
- Γράψτε το
- Ό,τι συμφωνήσατε στο τηλέφωνο επιβεβαιώστε το με email ή στην εντολή. Χωρίς γραπτό, η αμοιβή δεν απαιτείται.
Μια καλή αγγελία είναι μέρος αυτού που πληρώνει ο πελάτης. Δείτε πώς να γράψετε αγγελία ακινήτου και ποιες φωτογραφίες να βάλετε.
Πηγές
Κερδίστε την αμοιβή σας με αγγελίες που φέρνουν τηλέφωνα
Το SpitoCraft γράφει την αγγελία από τις σημειώσεις ή το φωνητικό σας μήνυμα, στα ελληνικά, στα αγγλικά και σε άλλες γλώσσες. Σας δείχνει τα στοιχεία για έλεγχο και γράφει μόνο όσα επιβεβαιώσατε. Ένα ακίνητο κοστίζει 2,99 €, χωρίς συνδρομή.
Δοκιμάστε το